2005 상반기 부동산 정책 결산

[상반기 부동산정책 결산]

2005년 상반기는 10.29대책 이후 정부가 발표했던 개발이익환수제, 분양가규제, 종합부동산세 등 많은 규제책들이 본격적으로 시행된 시기였다.

하지만 이러한 정부정책의 본격적인 시행에도 불구, 연초‘판교분양’에 대한 수요자들의 기대심리가 높아지면서 강남, 송파, 분당, 용인 등 판교 인근지역 아파트값이 급등세를 보여 수많은 정책들을 무력하게 만들었다.

이에 정부는 2.17대책, 5.4대책 등 시장억제책을 연속적으로 발표했으나 이 역시도 시장을 안정화 시키는 데는 역부족이었다. 계속되는 부동산시장 과열에 정부는 결국 오는 8월 부동산시장을 전반적으로 아우르는 부동산종합대책 발표를 예정했으며 이번 8월 부동산대책으로 인하여 향후 부동산시장이 어떤 추이를 보이게 될지 귀추가 주목되고 있다.

다음은 부동산정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr) 에서 2005년 상반기 동안 시행 또는 발표됐던 부동산정책과 해당 정책이 시장에 끼친 영향에 대해서 간단하게 정리한 것이다.


주택거래세 인하
올해 1월부터 부동산 거래 시 내야 하는 등록세가 50% 인하됐다. 취득세는 현행 2%를 유지하고, 등록세는 3%에서 1.5%로 낮아지면서 취. 등록세가 종전 5.8%에서 4.0%로 인하되는 것이다. 단 4.0% 세율은 주택. 건물에 대한 개인간 거래 시에만 적용되며, 이 외의 부동산 거래는 3.0%의 1/3만 인하되어 4.6%의 세율이 적용된다.

하지만 세율이 인하가 전체적인 세액을 감소시키지는 못했다. 과거 등록세 과표가 시가의 30~40% 수준에 불과한 시가표준액인 반면 올해부터는 과표가 시세의 70~80%에 이르는 국세청 기준시가로 바뀌었기 때문이다. 반면 거래세를 실거래가로 내야하는 주택거래신고지역의 경우에는 세율인하로 오히려 거래세가 인하되는 반사이익을 보기도 했다.  

한편 종전에 기준시가가 없었던 단독주택, 다가구, 다세대 등은 지난 4월 최초로 발표된 주택공시가격을 토대로 취. 등록세를 산정하게 됐다.

종합부동산세
주택. 토지 과다 보유자에 대한 보유세를 이원화하여 1차적으로 지자체에서 낮은 세율로 재산세를 부과하고, 2차적으로 국가에서 전국의 소유부동산을 인별로 합산하여 일정한 액수를 넘는 초과분에 대하여 높은 세율로 종합부동산세를 매기는 것이다.

과세 대상은 크게 주택, 나대지, 빌딩/상가/사무실 등 부속토지로 구분하며 주택은 인별로 전국에 소유하고 있는 주택가격을 합산하여 기준시가가 9억 원을 초과하는 경우, 나대지는 인별 소유 토지가액을 합산하여 공시지가가 6억 원을 초과하는 경우, 빌딩/상가/사무실 등의 부속토지는 인별로 소유 토지가액(세율 : 0.6~1.6%)을 합산하여 공시지가 40억 원을 초과하는 경우에 그 초과분에 대하여 별도로 종합부동산세를 내도록 한다.

각각의 세율은 주택(1~3%), 토지(1~4%), 빌딩/상가/사무실 부속토지(0.6~1.6%) 등이며 인별로 따로 부과하기 때문에 부부 혹은 세대원 간에 서로 다른 주택을 소유하고 있더라도 이를 합산 과세하지 않는다. 따라서 소유부동산이 많은 사람의 경우 배우자 증여나 공동명의 등을 통하여 종합부동산세를 피해갈 수 있다.

1가구 3주택 이상자 양도세 중과적용
올해부터 집을 3채 이상 보유한 사람이 그 중 한 채를 팔면 양도차익의 60%를 양도소득세를 물어야 한다. 지난해 유예기간을 준 후 올해 연초부터 시행되고 있다.

해당되는 주택은 서울, 광역시(군지역 제외), 경기도(읍. 면 지역 제외)에 소재한 모든 주택이며, 이들 지역 외라도 기준시가 3억이 넘어가는 주택의 경우는 3주택에 포함된다.

반면 장기임대주택, 전용면적 18평 이하 아파트, 연립, 다세대 주택, 건평 18평 이하 소형 단독주택은 양도세 중과대상이 아니다. 다만 소형주택이더라도 재개발, 재건축 지역 안의 주택은 양도세 중과세 대상이 된다.

양도세 중과적용은 다주택 소유자에게 세금을 강하게 부과함으로써 주택양도에 따른 이익을 크게 줄여 사람들이 투기목적으로 다수의 주택을 소유하는 것을 막겠다는 의도에서 시행된 정책이다. 하지만 지난해 유예기간 동안 증여, 매도 등을 통하여 이미 소유분산을 마친 사람들이 적지 않고 올 들어서는 중과세를 의식해 다주택 소유자들이 매도를 꺼리고 있어 오히려 매물부족을 초래, 집값이 더 뛰게 되는 역효과를 나타내기도 했다.

판교 일괄분양, 재건축 규제 강화를 골자로 한 2.17 대책 발표
연초 재건축과 판교분양 영향으로 일부 지역을 중심으로 부동산시장이 과열양상을 보임에 따라 정부에서는 이와 관련하여 2.17 수도권 주택시장 안정대책을 발표하게 됐다.

관련 내용으로는 우선 판교 택지 및 아파트 공급관리대책에 관한 것으로써 올해 6월부터 2006년 말까지 4회에 걸쳐 진행되기로 한 판교분양이 올 11월에 일괄분양되는 것으로 조정됐다. 이와 더불어 25.7평 초과 아파트용 택지공급에 적용하기로 한 채권입찰제를 채권. 분양가 병행 입찰로 변경함으로써 분양가의 상승을 일정부분 억제토록 하였다.

하지만 11월 일괄분양으로 인하여 청약경쟁률이 다소 낮아질 것으로 예상되면서 판교에 대한 수요자들의 관심은 오히려 더 높아지게 되는 역효과를 보였다. 또한 채권. 분양가 병행 입찰의 경우도 최초 분양가가 낮아지도록 유도함으로써 결과적으로는 투자자들이 더 높은 시세차익을 얻을 수 있는 투자환경을 조성, 수요자들의 판교청약에 대한 기대심리만 더 높이는 결과를 초래했다.

판교와 함께 연초부터 강세를 보이며 시장을 주도해온 재건축아파트에 대해서도 개발이익환수 시행과 더불어 안전진단 절차 강화, 층고 제한 완화범위 축소, 초고층 재건축 불허 등 다수의 규제책이 2.17대책에 포함됐다. 하지만 이 역시도 잠깐 시장에 영향을 주었을 뿐 강남권 재건축단지들의 고공행진은 계속 이어졌다.

또한 판교신도시에 집중된 수요를 분산하기 위해 양주 옥정, 남양주 별내, 고양 삼송 등 3개 택지개발지구를 판교수준의 신도시로 개발하겠다고 발표했으나 발표된 3곳의 지리적 입지여건이 판교신도시와 비교해 현저히 떨어져, 실질적인 판교수요 분산의 역할은 담당하지 못할 것으로 내다보고 있다.  

분양가 상한제, 채권입찰제
올 3월 9일 새로운‘주택, 택지공급제도’가 시행됨에 따라 공공택지에 짓는 전용면적 25.7평 이하 주택은 분양값상한제(원가연동제)를, 25.7평 초과 아파트용으로 공급되는 공공택지는 채권입찰제를 실시하게 됐다.

분양값 상한제는 공공택지에 25.7평 이하의 주택을 짓는 건설업체에게 택지를 감정가격으로 공급하는 대신 정부가 분양가를 규제하는 것이다. 분양가상한제 아파트를 분양 받은 사람은 저렴한 가격에 분양을 받기 때문에 높은 시세차익을 얻을 확률이 상대적으로 커지므로 분양 받은 날로부터 최장 5년 동안 전매가 불가능하다.  

한편 25.7평 초과 아파트용 공공택지는 앞선 말한 바와 같이 국민주택채권을 가장 많이 매입한 업체에 토지를 공급하는 채권입찰제가 실시되면 이로 인해 25.7평 초과 아파트의 분양가가 상승할 가능성이 높아지게 됐다.

수도권 동시분양 폐지 권고
정부는 지난 3월 말 현재 서울과 인천 등에서 정기적으로 실시되는 동시분양제를 16년 만에 폐지하는 방안을 추진키로 하였으나 일단 올해 말로 보류된 상태다. 만약 동시분양폐지가 권고대로 이루어진다면 개별 건설업체가 각각 자율에 따라 수시분양을 실시할 수 있으며, 소비자들은 수시로 청약기회를 갖게 돼 선택 폭이 넓어질 전망이다.

하지만 이는 일부 인기분양단지에만 청약자들이 크게 몰리게 하는데 반해 비인기 지역에 분양하는 소규모 분양단지는 오히려 청약자가 크게 줄어들 공산이 커, 청약과열 및 단지별 청약양극화를 부추길 우려가 있을 것으로 판단된다. 또한 건설사별 개별 분양광고를 함에 있어서도 기존 동시분양 체제보다 더 큰 광고비용 지출이 예상되고 있어 소형 영세 건설업체에게 적지 않은 타격을 미칠 것으로 예상된다.

상가, 오피스텔 후분양제 시행
지난 4월 23일부터 건축물분양에 관한 법률에 의거 분양면적 3천㎡(909평) 이상 상가 및 20실 이상 오피스텔에 대한 후분양제가 본격 시행됐다.

상가나 오피스텔의 사기분양을 막기 위해 도입된 이 제도는 3천㎡ 이상의 건물을 분양할 때 미리 대지 소유권을 확보하고, 골조공사를 3분의 2 이상 마친 뒤 시?군?구 신고를 거쳐 분양을 하도록 의무화한 것으로, 이에 따라 상가 사기분양으로 인한 피해가 크게 줄어들 전망이다.

하지만 분양가상승 여지가 높아져 수분양자들이 부담이 늘어날 것으로 예상되고 규제 강화로 인하여 상가, 오피스텔 분양시장은 당분간 침체를 벗어나기 어려울 것으로 전망되고 있다.

주택가격공시제도 도입
올 4월 30일 전국 단독주택과 다세대 및 중소형연립주택 586만가구에 대한 주택가격(건물+부속토지)이 처음으로 공시됐다. 이에 따라 단독, 다세대 및 중소형연립주택에 대해서도 아파트와 같이 공시주택가격을 과세표준으로 해 공평하게 세금을 부담하게 돼 과세형평성이 획기적으로 개선될 것으로 기대되고 있다.

공시주택가격은 앞으로 부동산 관련 세금의 과세표준으로 널리 활용되게 될 예정으로, 우선 보유세 중 지자체가 걷는 재산세는 7월과 9월에 각각 반반씩 부과되고 종합부동산세는 12월에 부과된다. 거래세 중 취득세와 등록세는 5월1일 거래분부터 공시주택가격을 과세표준으로 해 부과되며, 양도소득세는 공시주택가격을 과세표준으로 활용하는 내용으로 입법을 추진 중이다.

한편 과표의 증가로 인해 세부담이 급격히 늘어날 것을 감안하여 연초 등록세율을 인하하였으며, 재산세의 경우에도 공시주택 가격의 50%만 과표로 적용하기로 하였다.

5.4대책, 2주택자 양도세 실거래가 과세
내년 중에 소득세법까지 개정되면, 2007년부터 취득, 등록세뿐 아니라, 양도세도 전면적으로 실거래가 과세가 실시될 예정이다.

1차적으로 2006년부터는 1가구 2주택자가 비거주 주택을 양도할 경우 양도세가 실거래가로 부과되고 2007년부터는 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 외에는 양도세를 모두 실거래가 기준으로 내야 한다. 만약 2주택을 보유한 자라면 올해 안에 비 투기지역에 있는 주택을 미리 매도하는 것이 향후 양도세를 절세할 수 있는 방법이 될 것이다.

5.6 토지시장 안정대책
건설교통부는 상반기 행정중심복합도시 등 개발지역을 중심으로 국지적인 지가 상승세를 보이는 등 토지시장 불안요인이 증대함에 따라, 지난 5월 6일 토지시장 안정대책을 발표했다.

부동산 투기를 잡겠다는 정부의 확고한 의지가 담겨 있는 이번 대책에는 실수요 중심의 토지거래를 강조하면서 토지거래허가구역 임야취득 요건 강화하고 외지인 토지 양도세를 실거래가로 부과하기로 했다. 특히, 투자 가치가 높았던 임야의 경우 300평을 초과하면 해당 시ㆍ군에 6개월 이상 거주한 사람만 매입이 가능하도록 토지거래허가 조건을 강화하면서 이미 같은 규제로 2월부터 시행된 농지와 더불어 외지인들의 합법적인 토지투자 기회를 막게 됐다.

허가구역 지정권 또한 지방자치단체장뿐 아니라 건교부 장관도 행사키로 하면서 허가구역 지정에 소극적 태도를 보였던 지자체장들에게 개발계획이나 규제 완화 계획을 세우는 단계에서 미리 허가구역을 지정키로 했다. 또한 토지거래허가구역으로 지정 이후 땅값이 지속적으로 상승하는 지역은 자동적으로 토지투기지역으로 중복 지정되며, 분기별로 지정되던 토지 투기지역을 월별 단위로 지정하기로 했다.

재건축개발이익환수제 실시, 소형평형 의무 비율 강화
재건축 사업으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 의무화하는 재건축 개발이익환수제가 지난 5월17일부터 본격 시행됐다.

이미 지난해 입법예고되면서 강남권을 비롯 수도권 주요지역 재건축단지의 가격하락을 견인했던 정책으로 올해 들어서는 환수를 피해가는 일부 재건축단지들이 오히려 반사이익을 얻으며 가격 급등세를 나타냈다.

참고로 개발이익환수제의 실시 지역은 입법 추진 취지를 감안하여 수도권의 과밀억제지역으로 한정하며 서울과 인천(강화옹진 제외), 의정부, 구리, 남양주(일부 제외), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(안산 제외) 등이 이에 해당한다. 한편 시행 전 이미 사업시행인가를 받았거나 또는 분양승인신청 이전 단계에 있었던 재건축 단지에 대해서는 증가된 용적률의 10%만을 임대아파트로 짓도록 하였다.

한편 현재 수도권 과밀억제권역에서 세대수 기준만의 소형의무비율을 운영 중에 있었으나 10평 수준의 극소형 평형 주택이 무분별하게 양산되는 불합리함을 개선하기 위하여 국민주택규모(85㎡)이하가 전체 연면적에서 차지하는 비율을 50% 이상이 되도록 추가로 규정했다.

국가균형발전 위해 176개 공공기관 이전
6월말 정부는 국가균형발전의 일환으로 주택공사, 토지공사, 한국전력을 비롯한 수도권에 위치한 176개 공공기관을 수도권과 대전을 제외한 12개 광역시.도로 분산배치하는 방안을 발표했다. 발표 후 어떤 기관이 배치되었는가에 따라 각 지역마다 희비가 엇갈리기는 했으나 대부분의 지자체는 지역경제 활성화 측면에서 대체로 만족하는 분위기였다.

반면 공공기관이 이전해 나가야 하는 서울 강남, 분당 등 수도권 지역들은 이로 인하여 인근 지역의 상권이 크게 위축될 것을 우려 강한 불만을 나타내고 있으나 이전에 따른 기존지역별 개발방안이 검토될 예정이다. 한편 이전시기는 각 기관의 사정에 따라 단계별로 추진하나 2012년 까지는 완료될 것으로 전망된다.

임대주택법 개정안 국회 통과
부도임대아파트가 경매로 넘어갈 경우 임차인 상당수가 희망할 경우 경매를 중단하고, 경락에 참가하는 임차인에게는 ‘우선매수권’을 부여하며, 불가피하게 퇴거하는 경우에는 국민임대주택 우선입주권 부여, 다가구 매입임대, 전세임대 등을 통해 주거안정을 지원하는 내용 등을 골자로 하는‘부도 공공임대아파트 조치방안’이 지난 6월 7일 정부에 의해 발표된 데 이어 이에 대한 법적 보완을 위해 지난 6월 23일 임대주택법 개정안이 국회를 통과했다. 이로써 그 동안 임대아파트 부도로 인하여 임치인이 고스란히 안았던 피해발생 문제가 일정부분 해소될 수 있을 것으로 기대된다.

실거래가 신고제 국회통과
지난 6월 30일 부동산중개업법 개정안이 국회를 통과함에 따라 내년 1월 1일부터 실거래가 신고제도가 의무화 될 전망이다. 거래의 투명화를 위하여 실시되는 신고제도는 그 동안 중개업자들의 강한 반발에 부딪쳤음에도 불구하고 최근 법안이 통과되면서 내년부터 본격적으로 시행될 예정이며, 이에 따라 기준시가와 공시가격, 개별공시지가를 기준으로 부과되던 취등록세의 부담이 현재보다 다소 늘어날 것으로 전망된다.






[하반기 시행되는 부동산정책]

올해 상반기에는 다수의 굵직굵직한 부동산 정책이 쏟아진 데 반해 하반기에는 이렇다 할만한 정책이 없는 편이다. 7월 시행되는 토지거래허가구역 농지구입 조건강화, 동시분양 폐지 등이 그나마 눈에 띄는 정책들이고 이외에 플러스 옵션제 폐지, 인터넷 청약 확대, 해외부동산 취득요건 완화 등 이미 상반기에 예고된 몇 가지 정책들이 하반기에 시행될 예정이다.

한편 하반기 부동산시장에서 무엇보다도 관심을 모으는 사안은 정부가 부동산시장 안정화를 호언하며 8월 발표하기로 한‘부동산종합대책’으로써, 이 발표에 포함될 내용이 무엇이냐에 따라 향후 부동산시장의 향배가 결정될 가능성이 높기 때문에 하반기 어떤 정책보다도 시장에 미치는 영향이 클 것으로 판단된다.

다음은 부동산정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)에서 2005년 하반기에 시행될 부동산 관련정책을 간단하게 정리한 것이다.

농지. 임야 취득 시 6개월 거주 의무
7월부터 광역시 주민이라도 광역시 소속 군 지역의 임야나 농지를 취득하려면 해당 지역에서 6개월 이상 거주 해야만 한다. 거주기간 요건도 해당 지역에서 허가신청일 현재 6개월 이상 계속 거주한 사람으로 강화됨으로써 토지취득을 위한 위장전입이 원천적으로 봉쇄된다. 또한 토지취득 후 사후 이용실태를 파악하기 위하여 토지거래 허가 시의 토지이용현황 사진을 반드시 보관토록 하였다.

도시민의 농지 취득 요건 완화
10월부터 도시민들이 농지취득자격증명을 받아 농지를 구입한 뒤 실제로 농사를 짓지 않고, 5년 이상 장기 임대를 할 경우 농지 소유가 가능하게 되어 도시민들의 농지소유 취득 요건이 크게 완화된다. 기존에는 주말농장용으로 300평 미만의 농지 소유만 가능했고, 농지취득자격증명을 받아 농지를 구입한 경우는 해당 소유자가 바로 농사를 지어야 했기 때문에 도시민들의 농지구입이 크게 제한을 받았었다.  

서울. 인천 동시분양 8월 이후 폐지 예정
서울 및 인천지역 동시분양제도가 8월 이후 폐지될 예정이다. 애초 상반기내에 폐지될 것으로 발표됐으나 일부 단지의 청약과열을 우려, 7월로 미뤄졌다가 다시 8월 부동산종합대책에 맞춰 8월 이후로 연기된 상태로, 연내에 폐지될 것으로 예상되고 있다.

플러스 옵션제 폐지
7월부터 분양아파트의 플러스 옵션제가 사실상 폐지된다. 일부 가전 및 가구 제품을 제외한 나머지 모든 품목은 분양가에 포함되는 것으로. 이는 7월 분양승인 신청단지부터 적용된다.

인터넷 청약 확대 방안
인터넷 청약의 원활한 시행을 위하여 청약절차가 대폭 간소화된다.

기존에는 청약 시 주민등록등본 및 서약서 등의 서류를 모두 구비하여 제출해야 했으나 향후에는 서류제출 없이도 청약이 가능하며 당첨자 발표 후 당첨자에 한해서만 필요한 서류를 제출토록 하여 청약자의 편의를 제고토록 할 계획이며, 이를 위해 7월중 주택공급에 관한 규칙을 개정할 예정이다. 인터넷청약은 오는 8～9월경 수도권 1～2개 시범단지에 시범 실시한 후 시행방안을 재검토?보완하여 판교분양에 적용할 계획이다.

한편 투기과열지구 내 택지지구 등 건교부 장관이 지정하는 곳에서는 사이버 모델하우스가 의무적으로 설치된다. 사이버 모델하우스는 건물 배치도, 각 세대별 및 규모별 평면도, 입면도, 단면도, 투시도(조감도)로 구성되며, 건설교통부장관이 지정(건설회사, 兩주택협회 등)하는 홈페이지에 등재하여야 하며 마감재 목록표를 사진과 함께 작성하여 게시하게 된다.

해외부동산 취득요건 완화
7월부터 본인 이외에 배우자가 외국에서 2년 이상 거주할 경우 50만달러까지 해외부동산을 소유할 수 있다. 현재는 본인에 한하여 30만달러 까지 상한선을 두고 있다. 한편 개인이나 법인이 해외 골프장이나 호텔을 살 수 있는 한도도 100만달러에서 300만달러로 3배까지 확대된다.

리모델링 1개 층 증축 허용
7월부터 리모델링을 할 때 지상 1층을 필로티(빈 공간)으로 처리하여 주민 편익시설이나 주차공간으로 활용할 경우 1개 층을 증축할 수 있게 된다. 이로 인하여 기존 아파트의 경우 주차공간과 편익시설 면적이 크게 증가할 전망이다.

한편 무분별한 단독주택 발코니 확장으로 이웃집과 붙게 되는 부작용을 방지하기 위해 발코니 면적을 건축면적에 포함하기로 했다.

농어촌민박 지정제도 재도입
농어촌민박 지정제도 재도입을 골자로 한 농어촌정 비법 개정안이 6월 임시국회에서 통과됨에 따라 오는 10월부터 농어촌민박 지정제도가 다시 시행되게 된다. 농어촌민박 지정제도는 지난 1999년 규제완화 바람을 타고 폐지된 것으로, 이 제도가 재도입되면 농 어촌민박업자들은 시장.군수로부터 민박지정을 받고 영업에 나서야 한다.

한편 개정안은 농어촌민박의 정의를 ‘농어촌 지역 주민이 거주하고 있는 단독주택 또는 다가구주택을 이용해 이용객의 편의와 농 어촌 소득 증대를 목적으로 숙박.취사시설 등을 제공하는 업’ 으로 규정해 민박을 가장한 숙박시설의 편법 영업을 차단할 수 있도록 했다.