[책]부동산 기사는 돈이다

. 2.17 수도권 주택시장 안정대책(2.17 부동산 안정화 조치)
2005.2.17일 발표
일괄 분양(일시 공급)
채권. 분양가 병행 입찰
개발이익환수제
안전진단 절차 강화
층고 제한 완화범위 축소
초고층 재건축 불허
http://blog.naver.com/bkm124/40016372184

. 채권 입찰제
국민주택채권을 가장 많이 매입한 업체에 토지를 공급.

. 개발이익환수제
재건축시 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 의무화

. 주택거래신고제(2004.3.30일 시행)
주택거래신고지역 내에서 매매를 할때 시,군,구에 실거래가격을 신고
http://100.naver.com/100.php?id=779953

. 부도 공공임대아파트 조치방안(우선매수권)
부도 임대아파트가 경매가 될 때, 임차인에게 경락 우선권을 줌.
혹은 국민임대주택 우선 입주권 부여.

. 재건축
도로는 그대로 두로 건물만 새로 지음, 주로 강남.
강남은 원래 계획도시이므로 도로는 바둑판이라 유지.
조합원 : 기존 주민
일반분양 : 외부인에게 파는 것.

. 재개발
건물뿐만 아니라 도로도 다시 지음. 주로 강북.
강북은 자연발생도시라서 도로, 시설이 엉망임.
전부 없애고 다시 지음.

. 리모델링
세대는 그대로 유지하고 발코니, 복도 면적만 바꿈.

. 서울과의 거리
서울공항(둔전 신도시) > 수서 > 과천 > 성남 > 판교 > 분당 > 용인 > 수원 > 동탄 > 오산

. 분양가 상한제
실수요자를 위해 집값 상승을 마련하기 위한 정부 대책.

전용면적 25.7평(분양 평수 기준 32평 정도)
이하 : 900만원/평
이상 : 1,500만원/평
으로 고정
강제로 금액을 고정했으므로 시세와 괴리가 생겨서

분양 경쟁률이 엄청나게 올라감.
분양 받은 후 시세차익을 많이 남겨서 팔 수 있음. (부작용)
분양가를 제한했으므로 부실시공, 마감재 부실.
유명업체 지원포기 가능성도 있음.
하지만 이미지 제고를 위해 이익이 적더라도 참여할 수도 있음.

. 실수요자
투자, 투기 목적이 아니라 분양 받은 후 실제로 그 곳에서 살 사람.

. 분양권 전매 금지(전매 조취)
당첨자가 분양권을 분양계약 후 5년 간 팔 수 없음.

. 채권가, 분양가 병행 입찰제

. 일시 공급(동시분양)
분양권 경쟁률이 높아지는 현상이나 자금이 아파트 분양권마다 몰려서
각개격파 방식으로 분양가를 올리는 것을 막기위해
주변 아파트의 분양권을 같은 기간에 동시에 파는 제도.
분양권을 신청하려면 보증금을 걸어야 하므로 그동안 돈이 묶인다.
투기 자본보다 더 많은 물량을 동시 공급해 버리면 투기 자본을 막을 수 있다는 생각.
분양 광고 비용을 줄임.

. 상가, 오피스텔 후분양제
대지 소유권 확보 및 골조공사를 2/3이상 마친 뒤 분양을 시작함.
사기분양을 막기 위해

. 주택가격공시제도
전국 단독주택, 다세대 및 중소형연립주택의 주택가격(건물+부속토지) 공시
과세형평성 확보에 도움이 됨.

. 1기 신도시(5대 신도시) - 90년대 초반, 분당, 일산, 산본, 평촌, 중동

. 2기 신도시 : 판교, 동탄, 파주, 김포
쓰레기 : 아파트 지하 수송관로 자동 수집
클린시티 : 쓰레기차가 보이지 않는 도시
100% 지하 주차장
도시 내 어디든 무선 랜 이용

. 도시의 쾌적성
용적률, 인구 밀도가 결정.
판교 : 282만평/29700가구(89000명)
분당 : 594만평/97000가구(39만명)
둔전 신도시 : 200만평
강남구 : 1196만평

. 용적률 = 아파트 총 면적 / 아파트 부지 전체 면적
동판교 : 175%
서판교 : 160%
분당 : 185%

. 지역 및 무주택 우선 공급(우선청약제도)
택지지구로 지정되기 이전부터 그 지역에 거주하는 사람에게 우선 분양.
만 40세, 10년 이상 무주택, 청약 1순위 우선.
공급가구를 partitioning하여 따로 공급

. 인구 밀도가 높은 곳
업무, 상업, 교통 중심지(중심 상업지구)
첨단 단지, 학원가, 지하철

. 인구 밀도가 낮은 곳
생활 편리성은 낮음.
근린공원
고급 단독주택
쾌적한 전원도시 분위기
친환경적 주거 단지

. 한국토지공사
. 대한주택공사

. 임대 아파트
  . 국민임대 : 
  . 10년 임대 후 분양 전환 : 

. 대치동 도곡주공 2차(강남권 초고가 아파트 밀집 지역)
동부 센트레빌, 타워팰리스

. 용산 시티파크

. 주상복합 분양
과거에는 청약 통장이 필요없었으나 이제는 필요함.
아파트 분양권 전매보다 merit가 없어짐.

. 부동산 기사의 종류
  . 정부정책 : 정부 관료
   건설 교통부, 재정경제부, 시울시, 경기도, 용인시청, 강남구청 등.
   지자체 관계자, 국회건설교통위원회 소속의원.
  . 시장 동향(시황) : 일선 공인 중개 업소
   거짓말을 할 가능성도 상당히 있음.

. 아파트 구입
청약 통장 만들기
청약 1순위 기다리기
분양 발표 확인
청약 - 은행, 인터넷으로 신청
당첨자 추첨
계약(분양) : 계약금 = 분양가의 20% 지불
중도금 : 3~6개월 간격으로 분양가의 60%를 지불
완공 : 건물을 다 지음
입주 : 집에 들어감.
잔금 : 입주시 내는 마지막 돈, 분양가의 20%

. 호가 : 파는 사람이 부르는 값, 실제 거래가보다 비싸기 마련.
. 매물 : 팔려고 내놓은 물건
. 급매물(하한가 매물) : 빠르게 팔려고 내놓은 물건, 매물보다 싸다.
. 실거래가 : 실제로 팔린 가격
  상승장 : 실거래가 = 상한가
  하락장 : 실거래가 = 하한가

. 토지 관련 법
국토이용계획법, 지적법, 농림법, 산림법

. 국토이용계획법
도시지역
관리지역
농림지역
자연보전지역

. 지적법
전, 답, 임야 등 30여가지 지목으로 분류

. Bay
발코니(베란다)와 잇닿아있는 실내 공간의 갯수
90년대 중반까지 30평대(광주에 있는 우리집) : 2베이
90년대 말 30평대 : 3베이ㅣ

전용면적 = 한 세대가 사용하는 거실, 침실, 주방등의 실제 면적
공급면적 = 전용면적 + 계단 + 복도
서비스 면적 : 전용면적, 공급면적외의 공간, 발코니가 해당

. 공시지가
건설교통부가 매년 조사, 3~4월에 발표
개별공시지가 : 지방 자치 단체장이 관할 구역에서 조사, 6월말.
세금, 취득, 등록세, 종합토지세에 반영.

. 기준시가
국세청이 조사, 양도세의 기준.
하지만 투기지역은 기준시가가 아니라 실거래가를 이용.
아파트 기준시가
국세청 홈페이지
http://www.nts.go.kr/ -> 기준시가조회

. 용적률 알기
아파트단지 관리사무소 -> 준공도서

서울시청 홈페이지
http://www.seoul.go.kr/
-> 토지 정보 서비스 -> 토지 정보 열람. -> 도시관리 계획

. 보유세
재산세
종합토지세

. 투기과열지구 - 건설교통부 지정
분양권 전매 금지
무주택 우선 공급자에게 유리

. 투기지역 - 재정경제부 지정

. 토지거래허가 구역
특정 지역의 일정 규모 이상의 토지는 관청의 허가가 있어야 구입가능.

. 신도시
싼 값에 집을 살 수 있음.
투기과열지구로 지정되어 무주택자에게 유리

. 택지개발지구(택지지구)
미니 신도시, 신도시보다는 규모가 적은 곳.

. 주택 허가 -> 2년 -> 주택 완공